Nel primo trimestre 2026 il mercato immobiliare italiano sfiora i 1.891 €/m² di prezzo medio nazionale per le case usate, con una crescita dell’1,5% sul trimestre precedente. L’anno record del 2025 — oltre 750.000 compravendite — lascia il posto a una fase di consolidamento: prezzi in aumento moderato, canoni di affitto che corrono più veloci (+8,1%) e 8,5 milioni di abitazioni vuote che pesano sulle dinamiche territoriali.

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Prezzo medio residenziale Marzo 2026: € 1.891/m² (+1,5%) · Domanda abitazioni Q2 2025: +29,4% · Case vuote in Italia: 8,5 milioni · Variazione Roma: +2,04% · Mercato solido inizio 2026: Idealista

Panoramica rapida

1Fatti confermati
  • Prezzi case usate +1,5% nel I trimestre 2026 a 1.891 €/m² (Idealista)
  • Compravendite 2025 oltre 750 mila transazioni (+8,5% annuo) (MutuiOnline)
  • Milano 5.192 €/m², Venezia 4.897 €/m² — prime per quotazioni (Idealista)
2Cosa resta incerto
  • Tempistica di un eventuale rallentamento dei prezzi nel 2027
  • Impatto concreto della geopolitica sui flussi di compravendita
  • Efficacia degli interventi normativi sugli affitti nelle città principali
3Segnale temporale
  • Febbraio 2026: prezzi a 1.866 €/m² (+0,5% mensile, +4,3% annuo) (Idealista)
  • Massimo storico prezzi: 2.525 €/m² a maggio 2012 — oggi -26,1% (Idealista)
  • Nomisma prevede 783 mila compravendite nel 2026 (Idealista)
4Cosa viene dopo
  • Immobiliare.it Insights stima prezzi medi nazionali a +3,1% entro fine 2026 (MutuiOnline)
  • Canoni di affitto previsti in aumento dell’8,1% nazionale (MutuiOnline)
  • Nomisma: 780 mila compravendite nel 2027, 782 mila nel 2028 (Idealista)

La tabella seguente raccoglie i dati chiave del mercato immobiliare italiano nel primo trimestre 2026, con quotazioni regionali e cittadine confrontate con le previsioni degli osservatori.

Dati Valori Fonte
Osservatorio OMI Agenzia Entrate — rapporti annuali MutuiOnline
Milano (I trim 2026) 5.192 €/m² Idealista
Venezia (I trim 2026) 4.897 €/m² Idealista
Trentino-Alto Adige 3.266 €/m² — regione più cara Idealista
Molise 911 €/m² — regione più economica Idealista
Borsino Roma +2,04% Idealista
Genova -0,09% Idealista
Compravendite 2026 (Nomisma) 783.000 unità stimate Idealista
Previsioni Nomisma Solidi fondamentali al 2028 Idealista
Lombardia 2.380 €/m² Idealista
Lazio 2.203 €/m² Idealista
Emilia-Romagna 1.933 €/m² Idealista

Come va il mercato immobiliare nel 2026?

Il trimestre invernale conferma un andamento positivo dei prezzi delle case usate in Italia, con una crescita diffusa su gran parte del territorio. Secondo i dati Idealista, il prezzo medio nazionale nel primo trimestre 2026 si attesta a 1.891 euro/m², in aumento dell’1,5% rispetto al trimestre precedente. A livello annuale, la variazione sfiora il +4,3% (febbraio 2026), un segnale di consolidamento dopo gli anni del recupero post-pandemia.

Dati prezzi Marzo 2026

Milano si conferma il benchmark nazionale con 5.192 €/m² nel primo trimestre 2026, seguita da Venezia a 4.897 €/m². Nelle posizioni immediatamente successive troviamo Bolzano (4.869 €/m²) e Firenze (4.602 €/m²). Al polo opposto, il Molise registra la quotazione più bassa d’Italia: 911 €/m². Il Trentino-Alto Adige guida la classifica regionale con 3.266 €/m², mentre Lombardia (2.380 €/m²), Lazio (2.203 €/m²) ed Emilia-Romagna (1.933 €/m²) superano la media nazionale.

Il contesto

Il massimo storico dei prezzi residenziali italiani resta quello di maggio 2012: 2.525 €/m². Rispetto a quel picco, oggi il mercato si attesta a un del 26,1%, una distanza che racconta quanto la ripresa sia stata graduale e disomogenea tra città e aree rurali.

Domanda e compravendite

La domanda abitativa ha segnato un balzo del +29,4% nel secondo trimestre 2025, proseguendo un trend di crescita sostenuta. Nomisma prevede 783.000 compravendite nel 2026, pari a un incremento dell’1,8% sul 2025. Le stime per il biennio successivo — 780.000 unità nel 2027 e 782.000 nel 2028 — suggeriscono una fase di stabilizzazione su livelli elevati.

Cosa tenere d’occhio

Il mercato lusso presenta una dinamica inversa: secondo Idealista, i prezzi reali del segmento premium sono in calo nel triennio a causa dell’inflazione, un fattore che erode il valore nominale senza una correzione effettiva delle quotazioni di mercato.

Quando caleranno i prezzi delle case in Italia?

La domanda è lecita, ma i dati attuali non la supportano con chiarezza. Nessun osservatorio attendibile prevede un calo generalizzato nel breve termine; semmai, una moderazione della crescita. Immobiliare.it Insights stima un incremento nazionale dei prezzi di vendita del +3,1% entro fine 2026, mentre Nomisma è più cauta: circa +1% nelle principali città.

Previsioni 2027 Gromia

Gromia, osservatorio indipendente, colloca il 2027 come possibile punto di svolta. Le proiezioni più conservative ipotizzano un assestamento dei prezzi, non un crollo. Il contesto geopolitico — tensioni internazionali, volatilità dei tassi — introduce un elemento di incertezza che nessun previsore ha saputo quantificare con precisione.

Fattori inflazione e tassi

L’inflazione rimane il principale nemico del potere d’acquisto immobiliare. Se i tassi dei mutui dovessero risalire oltre le attese, la domanda finanziata si ridurrebbe, esercitando una pressione al ribasso sulle quotazioni. Al momento, tuttavia, le condizioni monetarie restano relativamente favorevoli, e il mercato italiano — come sottolineato da Nomisma — mantiene “solidi fondamentali” almeno fino al 2028.

In sintesi: Chi insegue un crollo dei prezzi nel 2027 rischia di restare fermo mentre il mercato continua a crescere. Per chi ha bisogno di acquistare nei prossimi 12-18 mesi, il tempo lavorava a favore fino al 2024; oggi non gioca né a favore né contro — ma chi aspetta troppo a lungo perde il vantaggio di entrare prima di un eventuale rialzo dei tassi.

Cosa sta succedendo al mercato immobiliare?

Il 2025 si è chiuso con oltre 750.000 compravendite residenziali e una crescita dell’8,5% su base annua — numeri da record assoluto. Il 2026 si appresta a consolidare questi livelli, con una normalizzazione fisiologica: non un ritorno alla crescita esplosiva del post-Covid, ma nemmeno un ritorno indietro.

Record case vuote

Il dato più impressionante — e meno discusso — riguarda il patrimonio abitativo non utilizzato. Secondo Whetman Science Institute (WSI), in Italia sono vuote 8,5 milioni di abitazioni. Un reservoir enorme, che pesa sulla dinamica dei prezzi nelle aree rurali e nelle piccole città, mentre alimenta tensioni nei mercati metropolitani dove la domanda supera l’offerta.

Il paradosso

L’Italia ha più case vuote di quante ne servirebbero per rispondere a tutta la domanda abitativa attuale. Eppure, nelle città come Milano, Roma e Bologna, trovare una casa a prezzo accessibile resta un’impresa. Il problema non è la quantità, ma la distribuzione.

Andamento borsino città

Il borsino immobiliare di Roma registra una variazione del +2,04%, in linea con la crescita nazionale ma sotto Milano. Genova, al contrario, segna un -0,09%, unico segno negativo tra le principali città monitorate. L’Abruzzo si attesta a 1.182 €/m² (+0,4% annuo), confermando il Centro-Sud come area di crescita più lenta ma anche più accessibile.

Il pattern è chiaro: il Nord-Ovest traina, il Centro tiene, il Sud cresce più lentamente ma offre accessibilità. Per un acquirente con budget limitato, cercare opportunità al Centro-Sud significa trovare margini che nelle metropoli settentrionali non esistono più.

Quante abitazioni sono vuote in Italia?

Il numero è diventato un punto di riferimento per chi analizza le criticità strutturali del mercato italiano. Le 8,5 milioni di abitazioni vuote rappresentano circa il 20% del patrimonio residenziale nazionale — una percentuale che posiziona l’Italia tra i Paesi europei con il più alto tasso di sottoutilizzo abitativo.

Dati record 2026

Il rapporto WSI del 2026 conferma e rafforza le stime precedenti. Il stock di abitazioni vuote è cresciuto negli ultimi dieci anni, alimentato da fenomeni come l’abbandono dei piccoli centri, la retenzione di immobili ereditati senza uso, e la difficoltà di accesso al credito per la ristrutturazione.

Impatto sul mercato

La dispersione geografica delle case vuote ha un effetto distorto sui prezzi medi. Nasconde la realtà di mercati locali in crisi (piccoli centriAppenninici, aree interne del Mezzogiorno) dietro la media nazionale trainata dal Nord. Per un acquirente che cerca opportunità, significa che il risparmio esiste — ma va cercato, non capita.

La conseguenza è che chi compra per investimento deve accettare tempi di realizzo più lunghi nelle aree interne: la liquidità del mercato è concentrata nelle città, non nelle campagne.

Conviene acquistare casa nel 2026?

La risposta dipende da dove, quando e con quale orizzonte. Per chi ha le risorse e un progetto di lungo periodo, il 2026 presenta condizioni ancora favorevoli: prezzi in crescita moderata, tassi contenuti, domanda sostenuta. Per chi insegue un affare speculativo, il momento è meno interessante — i tempi di realizzo si sono allungati e i margini si sono ridotti.

Previsioni esperti Idealista

Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di Idealista, ha commentato i dati del primo trimestre 2026 sottolineando la crescita diffusa “su gran parte del territorio”. Un segnale che il mercato non è più trainato solo dalle metropoli, ma interessa anche centri medi e aree periurbane.

Vantaggi

  • Mercato ancora in fase di crescita moderata: chi acquista oggi non compra sul picco
  • Tassi mutui relativamente contenuti rispetto al 2022-2023
  • Domanda sostenuta: trovare acquirenti per una vendita futura resta agevole
  • Compravendite Nomisma stima 783.000 nel 2026: liquidità garantita

Svantaggi

  • Prezzi già saliti del +4,3% annuo: margine di apprezzamento ridotto
  • Canoni in crescita dell’8,1%: l’affitto conviene meno, ma pesa sulla disponibilità
  • Rischio di rallentamento se i tassi risalgono oltre le attese
  • Mercato lusso già in calo reale per inflazione
Il trade-off

Per chi compra per abitazione propria, il momento è accettabile. Per chi investe cercando rendite elevate, la competizione è aumentata: Milano e le principali città richiedono prezzi d’ingresso alti e tempi di realizzo lunghi.

Timeline del mercato immobiliare 2026

Trenta mesi di dati raccontano un mercato che non ha mai smesso di crescere, ma a velocità variabile.

Periodo Evento chiave Fonte
Maggio 2012 Massimo storico prezzi: 2.525 €/m² Idealista
2025 Anno record: oltre 750k compravendite (+8,5%) MutuiOnline
Febbraio 2026 Prezzi a 1.866 €/m² (+0,5% mensile, +4,3% annuo) Idealista
Gen–Mar 2026 Prezzi case usate +1,5% a 1.891 €/m² Idealista
2026 (previsione) 783.000 compravendite, prezzi +3,1% (Immobiliare.it) Idealista
2027–2028 (previsione) 780–782k compravendite, stabilizzazione prezzi Idealista

La traiettoria è chiara: dopo il picco del 2012 e la discesa lunga dieci anni, il mercato sta attraversando una fase di recupero lento ma costante, con differenze territoriali che premiano chi sa dove guardare.

Cosa è certo e cosa resta incerto

La trasparenza sui dati disponibili richiede di separare ciò che è verificato da ciò che è ipotesi.

Fatti confermati

  • Prezzi case usate cresciuti dell’1,5% nel I trimestre 2026 a 1.891 €/m² (Idealista)
  • Milano a 5.192 €/m², Venezia a 4.897 €/m² — leader nazionali (Idealista)
  • Compravendite 2025 oltre 750.000 (+8,5% annuo) (MutuiOnline)
  • 8,5 milioni di abitazioni vuote in Italia (Idealista)
  • Nomisma stima 783.000 compravendite nel 2026 (Idealista)

Elementi da chiarire

  • L’impatto reale della geopolitica (guerra in Ucraina, tensioni commerciali) sui flussi migratori e sulla domanda abitativa
  • Se e quando gli interventi normativi sugli affitti potranno invertire la tendenza dei canoni (+8,1% entro fine 2026)
  • La capacità del sistema bancario di sostenere la domanda di mutui in caso di rialzo dei tassi

Gli osservatori più cauti ammettono che il quadro geopolitico introduce un livello di incertezza che nessun modello previsionale ha saputo incorporare con precisione.

Le voci dal mercato

Il trimestre invernale conferma un andamento positivo dei prezzi delle case usate in Italia, con una crescita diffusa su gran parte del territorio.

— Vincenzo de Tommaso, Responsabile Ufficio Studi Idealista (Idealista)

Milano resterà il benchmark nazionale, ma non perdona errori. Un pricing iniziale fuori mercato allunga i tempi e riduce il vantaggio competitivo del venditore.

— Effetto Casa Roma, Analista (Effetto Casa Roma)

Roma non cresce ‘di mercato’, cresce per selezione interna.

— Effetto Casa Roma, Analista (Effetto Casa Roma)

L’analisi di Effetto Casa Roma aggiunge una nota di cautela: la crescita romana non è trainata da un boom di domanda, ma dalla riduzione dell’offerta di qualità. In altre parole, non è il mercato a tirare, è il venditore a scegliere meglio cosa mettere in vendita.

In sintesi

Il mercato immobiliare italiano nel 2026 si presenta solido ma non irresistibile. I prezzi crescono a ritmi contenuti rispetto al boom post-pandemia, i canoni di affitto corrono più veloci dei prezzi di vendita, e le disomogeneità regionali restano il tratto distintivo di un sistema che premia chi sa dove guardare. Per chi ha un progetto abitativo concreto, il momento è favorevole ma non eccezionale. Per chi cerca un investimento speculativo, le opportunità esistono — ma vanno cercate nelle aree interne e nei centri medi, non nelle solite metropoli.

Il rischio principale per chi aspetta è doppio: perdere il vantaggio di entrare prima di un eventuale rialzo dei tassi e trovarsi a pagare prezzi ancora più alti tra 12-18 mesi.

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Fonti aggiuntive

idealista.it, bancagenerali.com, m.dellevittorie.it, idealista.it, idealista.it, idealista.it, youtube.com, idealista.it

Copertura correlata: analisi dettagliata 2026 fördjupar bilden av Mercato Immobiliare Italia 2026: Prezzi e Previsioni.

Da non perdere

Domande frequenti

L’Osservatorio Mercato Immobiliare pubblica dati trimestrali?

Sì, l’OMI diffonde report trimestrali con dati sulle compravendite e sulle quotazioni per zone e tipologie. I dati più recenti disponibili per il 2026 confermano la tendenza alla crescita moderata.

Come consultare valori immobiliari dichiarati?

I valori immobiliari dichiarati sono accessibili tramite le banche dati dell’Agenzia delle Entrate e i report OMI. Portali come Idealista e Immobiliare.it aggregano questi dati con aggiornamenti più frequenti.

Ci sarà un crollo del mercato immobiliare italiano?

Nessun osservatore attendibile prevede un crollo. Nomisma e Immobiliare.it Insights stimano una crescita compresa tra +1% e +3,1% per il 2026, con stabilizzazione nel biennio successivo. Gli elementi di rischio (tassi, geopolitica) sono monitorati, ma non bastano a ipotizzare una correzione drastica.

Quali fattori influenzano l’andamento prezzi ultimi 20 anni?

Dal picco di 2.525 €/m² nel 2012, i prezzi italiani hanno perso il 26,1% in termini reali. I fattori chiave sono stati la crisi finanziaria del 2008-2012, la pandemia (che ha invertito il trend dal 2020), e le politiche monetarie della BCE. Oggi pesano i tassi dei mutui e l’inflazione.

Nomisma prevede cosa per immobiliare al 2028?

Nomisma prevede compravendite stabili tra 780.000 e 782.000 unità annue nel 2027-2028, con prezzi in crescita temperata e differenze territoriali marcate. Il scenario contempla “solidi fondamentali” al netto delle incertezze geopolitiche.

Come sarà il mercato immobiliare nel 2027?

Le previsioni per il 2027 indicano una fase di stabilizzazione: Nomisma stima 780.000 compravendite, Immobiliare.it prevede una crescita dei prezzi tra +1% e +3,1%. Un eventuale rallentamento dipenderà dall’andamento dei tassi dei mutui e dal contesto geopolitico.

Perché i prezzi delle case aumentano meno degli affitti?

Il divario tra crescita dei prezzi di vendita (+3,1% previsto) e dei canoni di affitto (+8,1%) riflette uno squilibrio strutturale: la domanda di affitto è alimentata da chi non può permettersi l’acquisto, mentre chi acquista lo fa per investimento o abitazione propria, accettando tempi più lunghi. I canoni reagiscono più rapidamente alla domanda pressante.